Nel 2009, dopo una breve depressione dovuta ai contraccolpi della crisi finanziaria, il mercato immobiliare cinese si è ripreso ad un ritmo fortissimo, registrando un rialzo sia dal punto di vista dei prezzi che delle transazioni. Alcuni media descrivono come "folle" il mercato dell'anno scorso, ci sono altri che addirittura confrontano il prezzo degli appartamenti di Beijing con quelli della casa di lusso in cui abitava Michael Jackson, concludendo che non è più costosa di una casa all'interno del quinto anello a Beijing. Per contenere l'impennata dei costi delle case verificatasi in alcune città e controllare ulteriormente il mercato immobiliare, dalla fine del 2009 il governo ha varato intensivamente una serie di misure, con due obiettivi precisi: la "lotta alle speculazioni" e la "garanzia di una domanda ragionevole di abitazioni". Nel programma di oggi, vi parleremo di questo argomento.

Secondo i dati forniti dall'Ufficio nazionale di Statistica, nel 2009 le vendite di case commerciali nell'intero paese hanno raggiunto una superficie di 937 milioni di mq e un volume di 4400 miliardi di RMB, rispettivamente il 42% e il 75% in più rispetto all'anno precedente, mentre il prezzo medio delle transazioni è aumentato di circa il 25%, arrivando a 4695 RMB per mq, il margine di crescita più alto nell'ultimo quindicennio. Numerosi cittadini comuni ritengono che il rincaro dei costi delle case abbia già superato le loro capacità.

"I nostri salari non bastano per acquistare le case, neanche per pagare l'anticipo."

"Per noi cittadini comuni, comprare una casa per vivere, se continuerà tale rialzo dei prezzi, non resterà che un sogno."

Tale opinione è sostenuta dal "Libro blu sull'economia", pubblicato annualmente dall'Accademia cinese delle Scienze sociali, secondo il quale, per rispondere alla crisi finanziaria, nel secondo semestre del 2008, la Cina ha varato politiche di agevolazione per incoraggiare l'acquisto delle case, il che ha concretamente incentivato il balzo dei consumi immobiliari. Di fronte alle previsioni di un'inflazione al rialzo, molti consumatori potenziali, che erano rimasti a guardare, sono diventati acquirenti reali. Il forte aumento della domanda ha fatto subire un balzo alla crescita dei prezzi delle case. I dati forniti dal rapporto dimostrano che secondo le esperienze internazionali, il rapporto tra i prezzi immobiliari e le entrate annuali delle famiglie cittadine dovrebbe variare tra 3 e 7. Tuttavia, questa cifra nel 2009 in Cina ha superato quota 8, oltre una ragionevole capacità del popolo.

In tali circostanze, con la congiuntura macroeconomica che sta uscendo dall'influenza della crisi finanziaria, dalla fine del 2009 il governo cinese ha cominciato a restringere le politiche favorevoli al consumo immobiliare. Le misure concrete sono: il ritorno da due anni a cinque del termine per l'esenzione dalle tasse sul trasferimento di proprietà di case individuali; la richiesta di un acconto non inferiore al 40% per chi compra una seconda casa, l'applicazione di imposte differenziate sull'acquisto di case destinate ad abitazione o ad altri usi e per chi compra una prima casa o meno.

A riguardo, il direttore del Centro di ricerche sugli immobili dell'Università Normale di Beijing, il prof. Dong Fan, osserva che le suddette misure serviranno a contenere le speculazioni immobiliari.

"Innalzare la somma dell'acconto, ovviamente, riveste un significato positivo per raffreddare gli investimenti eccessivi. Tali investimenti riguardano l'acquisto di seconde, terze case, addirittura quarte; da un punto di vista scientifico, giudicare l'acquisto della seconda casa da parte di una famiglia come un investimento favorirà il controllo della domanda legata a tale fattore."

Sulla scia delle politiche a livello nazionale, anche il settore bancario cinese ha cominciato a stringere le agevolazioni sui mutui, con alcune delle banche commerciali che hanno abolito lo sconto del tasso d'interesse sui mutui del 30% per l'acquisto di una prima casa. A riguardo, il direttore del Centro di ricerche sull'economia cinese e mondiale dell'Università Qinghua, Li Daokui, ritiene:

"Tale provvedimento è volto a collaborare con le politiche del Paese contro le speculazioni immobiliari, per frenare le domande speculative attraverso il taglio delle agevolazioni e la stretta dei crediti. Credo che anche le altre banche faranno lo stesso. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, le compravendite e i prezzi potrebbero vedere un lieve calo."

Oltre alle politiche mirate ai consumi, sono state varate una dopo l'altra anche quelle destinate allo sviluppo del settore edilizio. Il 17 dicembre 2009, la proporzione dell'acconto obbligatorio per acquistare l'uso di terreni è aumentato al 50%. A partire dal 2010, la Cina ha cominciato a colpire severamente le attività di accaparramento dei terreni. Il 1 febbraio, l'Assessorato di Beijing alle Risorse del suolo ha ritirato un terreno per edilizia abitativa nel nord-est della città, dato che il costruttore non aveva pagato le spese dovute per l'utilizzo e allo tempo stesso ha confiscato i suoi 200 milioni di RMB di garanzia già versati. Dopo questo caso, anche l'Assessorato di Nanjing alle Risorse del Suolo ha ritirato un "terreno top", rimasto inutilizzato per due anni, e ha confiscato i 230 milioni di RMB di anticipo. Durante una conferenza stampa dell'Ufficio stampa del Consiglio di Stato, il vice ministro delle Risorse del Suolo, Yun Xiaosu, ha affermato che continueranno le iniziative contro l'accaparramento dei terreni.

"Fino alla fine del 2009, le imprese edili di tutto il paese possedevano circa 200 mila ettari di terreni, una quantità sicuramente sufficiente per i prossimi due o tre anni. Per quanto riguarda i terreni già forniti, rafforzeremo la supervisione e promuoveremo efficacemente il suo utilizzo per tempo secondo i regolamenti, così da garantire la costruzione di ogni tipo di abitazione e assicurare la domanda relativa da parte della popolazione. Inoltre, applicheremo misure corrispondenti per colpire rigorosamente l'uso illegale dei terreni e le attività di accaparramento e rivendita."

Contemporaneamente a frenare le speculazioni e l'accaparramento, che hanno causato l'impennata dei prezzi immobiliari, l'aumento della fornitura di case popolari è un altro punto importante del controllo del settore immobiliare, a mostrare l'atteggiamento differenziato del governo cinese nei confronti delle speculazioni e dell'esigenza ragionevole di case da parte della popolazione. In una riunione ordinaria del Consiglio di Stato del dicembre scorso, sono stati proposti l'aumento della fornitura di case commerciali comuni, l'appoggio alle esigenze di acquisto o lavori di miglioramento delle case destinate a propria abitazione da parte della popolazione, il rafforzamento della costruzione di case popolari, come alloggi ad affitti agevolati, attraverso il forte sostegno delle politiche fiscali, finanziarie e fondiarie, in modo che i cittadini a basso reddito possano vivere tranquilli.

Durante la stessa conferenza stampa dell'Ufficio stampa del Consiglio di Stato, il vice ministro cinese della Casa e della Costruzione urbana e rurale, Qi Ji, ha affermato che quest'anno saranno costruite 6 milioni di case popolari, comprese case commerciali a prezzi controllati, alloggi economici a prezzo politico e ad affitti agevolati.

Xu Zhijun, portavoce della Commissione per la Casa e la Costruzione urbana e rurale della municipalità di Beijing, ha comunicato che nel 2010 la quantità delle case popolari e la fornitura dei terreni a queste destinati supereranno la metà del totale.

"Quest'anno la municipalità di Beijing rafforzerà ulteriormente il margine della costruzione delle case popolari, mentre la fornitura dei terreni destinati a questi tipi di case, soprattutto alle prime case e al miglioramento delle condizioni abitative, dovrà superare la metà del volume totale: inoltre saranno costruiti e acquistati 134 mila appartamenti popolari, pari a più del 50% del totale in cantiere nella città."

Grazie al ruolo svolto dalla lotta alle speculazioni immobiliari e dall'incremento della fornitura di case popolari, il mercato della casa di alcune città ha cominciato a raffreddarsi. In gennaio a Beijing, le transazioni di alloggi commerciali hanno registrato un calo del 42% rispetto al mese precedente, a Shanghai la superficie trattata si è ridotta del 50% su base mensile, e anche a Shenzhen si è verificata una riduzione. Tuttavia gli esperti non pensano affatto che il mercato immobiliare sia prossimo a un altro "turning point". Gu Yunchang, vice presidente dell'Istituto cinese di ricerche sul settore immobiliare, ha osservato:

"Il controllo macroeconomico di quest'anno comprende due obiettivi: contenere l'impennata dei prezzi delle case, e mantenere la stabile crescita del settore immobiliare. Se quest'anno emergerà un notevole calo delle vendite dopo il balzo dell'anno scorso, temo che non favorirà lo sviluppo nè del settore né della macroeconomia. Nel 2010 i prezzi potrebbero presentarsi stabili con una tendenza al rialzo, con un calo dell'impennata."

I ministeri e le commissioni pertinenti del governo cinese hanno già iniziato ad effettuare la supervisione del quadro del regolamento del mercato immobiliare di alcune città, province e regioni autonome chiave. A parte città tradizionalmente focali come Beijing, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen, sono state inserite anche la municipalità di Chongqing, le province di Shanxi, Hunan, Henan, Sichuan, Jiangsu, Zhejiang e la regione autonoma della Mongolia interna. I risultati della supervisione serviranno da referenza per le prossime politiche governative in merito.