L'isola di Hainan, posta alla stessa latitudine delle Hawaii e delle Maldive, è l'unica provincia cinese situata nella cintura tropicale ed una famosa destinazione turistica. All'inizio dell'anno, il Consiglio di Stato cinese ha emesso "Alcune opinioni sulla promozione della costruzione dell'isola turistica internazionale di Hainan". Di fronte alle previsioni di ottime rese degli investimenti, enormi capitali sono affluiti nell'isola. É possibile che ad Hainan torni a scoppiare la bolla della speculazione immobiliare come negli anni '90 del secolo scorso? Come garantire il sano sviluppo del settore immobiliare locale? Nell'odierno programma economico, vi parleremo di questo argomento.

Hainan è stata la pioniera della liberalizzazione del settore immobiliare cinese, ma ha anche pagato un caro prezzo per via della bolla della speculazione immobiliare negli anni '90 del secondo scorso. Attraverso un decina d'anni di ricaduta e di profondo riassetto, solo nel 2007 il settore immobiliare locale è entrato in un periodo di ripresa. Dal secondo semestre del 2009, la buona notizia della trasformazione di Hainan in un' isola turistica internazionale ha fatto emergere un quadro di rialzo sia dei prezzi che delle transazioni, e la comparsa in alcune città e distretti di fenomeni illegali di prezzi alle stelle e di incetta di alloggi commerciali, con i prezzi di alcuni lotti gonfiati di 5000 RMB in una sola giornata, il che ha fatto temere una nuova bolla speculativa.

In rapporto a questi problemi, all'inizio del 2010 la provincia ha annunciato la sospensione della concessione in usufrutto dei terreni ad uso commerciale e dell'esame e approvazione dei nuovi progetti immobiliari. Le due sospensioni hanno svolto il loro ruolo di stabilizzare le previsioni del mercato e di guidare in modo razionale gli investimenti. Durante un recente forum, il vice governatore della provincia di Hainan Jiang Sixian ha affermato che l'isola non ripeterà gli errori degli anni '90 del secondo scorso.

"Nel 2009, gli investimenti nel settore immobiliare hanno toccato i 27.8 miliardi di RMB, pari allo 0.78% del totale nazionale, equivalente approssimativamente alla proporzione demografica dell'isola. Nello stesso periodo, la proporzione a livello nazionale della dimensione della concessione dei terreni da sfruttare e del ricavato è rimasta entro l'1%, il che significa che in generale il mercato locale dei terreni si presenta standardizzato e ordinato. Secondo l'attuale velocità di costruzione, i terreni da concedere annualmente per lo sfruttamento non superano il millesimo della superficie dell'isola."

Dopo un periodo di riaggiustamento, il primo aprile Hainan ha ripreso la normale concessione dei terreni. Secondo Zou Deci, della Commissione per la scienza e tecnologia del Ministero della Casa e della Costruzione urbana e rurale, d'ora in poi il dovuto orientamento politico sarà importantissimo per lo sviluppo del settore immobiliare dell'isola. Egli ritiene che il settore immobiliare sia solo un importante ramo dello sviluppo del terziario moderno, e non vada considerato il settore portante dell'economia locale, altrimenti potrebbe patire rischi di eccesso di investimenti e di surriscaldamento della domanda.

"Il settore immobiliare è molto importante, ma non va considerato il settore portante di Hainan. In questo caso, occorrerebbe utilizzare a fondo il suolo dell'isola per la costruzione immobiliare, attraendo investimenti eccessivi e speculazione. Senza una sicura amministrazione politica in materia, la domanda potrebbe lievitare troppo, mentre la nostra offerta è insufficiente, il che non va bene."

Hainan si trova nella fascia di latitudine più adatta alla vita umana riconosciuta a livello internazionale, con una linea costiera di oltre 1500 km, mare blu, spiagge di sabbia bianca e un clima primaverile tutto l'anno, in grado di soddisfare sia gli innamorati alla ricerca di un'atmosfera romantica che le famiglie in vacanza, il che costituisce la sua maggiore superiorità nello sviluppo del turismo. Nella baia di Yalong, a Sanya, la linea costiera è punteggiata di alberghi a cinque stelle. Inoltre, Hainan ha in programma di usare circa 5.4 chilometri quadrati di zone costiere per promuovere lo sviluppo delle 10 baie di Haitang, Qingshui, ecc..

Il presidente del Gruppo Wantong, Feng Lun, dedito da tempo allo sviluppo del mercato immobiliare di lusso, ritiene che il programma del settore turistico e immobiliare di Hainan debba assolutamente combinarsi alla costruzione urbana e al processo di urbanizzazione, inducendo i turisti a lasciare le spiagge e gli alberghi alla ricerca di altri piaceri. Al tempo stesso, tenendo conto dell'influenza macroeconomica diretta e della forte sensibilità che caratterizzano il settore turistico-immobiliare, anche i livelli decisionali devono considerare di costituire un meccanismo di preallarme corrispondente.

"Ritengo che sia il governo che il modo imprenditoriale, se vogliono tutelare questo mercato costituendo un meccanismo di preallarme, non possano elaborare le politiche con una mentalità da 'luna di miele', tanto meno la politica immobiliare di una zona, per cui occorre invece una politica sostenibile. Se la politica macroeconomica non è buona, in caso di crolli improvvisi, si potrà mantenere un quadro relativamente stabile solo varando alcune politiche locali e organizzando delle misure precauzionali di sostegno del mercato contro i contraccolpi."

Le ricche risorse adatte alle vacanze e la romantica esperienza delle spiagge soleggiate inducono un numero sempre maggiore di turisti ad amare l'isola di Hainan e ad acquistarvi degli alloggi per la terza età o per le vacanze. Il tasso in continuo aumento di acquisto di alloggi da parte di residenti esterni all'isola e di stranieri ha svolto un importante ruolo per trainare l'economia e migliorare l'aspetto urbano dell'isola, il che però significa anche che molti alloggi sono a lungo inutilizzati, provocando un sicuro spreco di risorse. Al riguardo, il vice presidente dell'Associazione cinese del settore immobiliare Zhu Zhongyi ha avanzato che la formazione del mercato degli alloggi di seconda mano e in affitto può essere un metodo efficace per risolvere questa contraddizione.

"Bisogna affrettare l'elaborazione di una politica di formazione e sviluppo del mercato degli alloggi di seconda mano e in affitto, incoraggiando i proprietari non locali ad affittare direttamente gli alloggi inutilizzati, o ad affidarli ad agenzie immobiliari. In questo modo, sia i proprietari che le compagnie di amministrazione ne trarrebbero vantaggio, offrendo gli alloggi inutilizzati ai turisti, il che favorisce sia lo Stato che il pubblico."

Come la più piccola provincia della Cina, l'isola di Hainan, coi suoi 35 mila kmq, ospita 8 milioni di abitanti lungo residenti. Per evitare che per effetto del marchio di isola turistica internazionale, i prezzi degli immobili gonfino al punto da creare un'isola ricca con una popolazione povera, Hainan ha fissato il progetto delle case popolari come lavoro prioritario nell'ambito della vita della popolazione. Contemporaneamente all'energico sviluppo del settore turistico-immobiliare e degli alloggi commerciali, il rafforzamento della costruzione di alloggi a basso affitto ed economici e la ristrutturazione delle baraccopoli e dei quartieri rurali nelle città beneficheranno le famiglie urbane e rurali dell'isola.

"Il rafforzamento della costruzione di alloggi popolari è il progetto n.1 per il 2010 in favore della popolazione di Hainan. Quest'anno costruiremo 100 mila alloggi popolari, i cui progetti sono già iniziati. Una volta terminati, un ottavo delle famiglie urbane e rurali dell'isola potranno migliorare direttamente o indirettamente le loro condizioni abitative."